A Lei nº. 8.245/91, conhecida como “Lei do Inquilinato”, dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e dispõe, em seu artigo 8º, acerca da possibilidade de rompimento do contrato de locação em caso de alienação do imóvel alugado.
Assim estabelece a lei:
“Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.
Assim, de acordo com o artigo citado, na hipótese de alienação do imóvel durante a locação, o adquirente poderá comunicar ao locatário do desinteresse na manutenção da locação, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação. Inclusive, por “alienação”, entende-se não só a venda propriamente dita, mas também, por exemplo, a permuta, doação, aquisição do bem em leilão pela via judicial ou extrajudicial, bem como a constituição de usufruto.
Como explica o artigo, o adquirente não poderá exercer esse direito apenas na seguinte situação: 1) o contrato for firmado por prazo determinado, 2) contiver cláusula de vigência em caso de alienação, e 3) estiver devidamente averbado junto à matrícula do imóvel. Repare que estes requisitos não são alternativos, mas cumulativos. Ou seja, é necessário que todos estejam presentes, sem exceção, para afastar o direito do adquirente de desfazer a locação.
O comunicado de desinteresse na locação, – a chamada “denúncia” -, deverá ser exercida em noventa dias do registro da venda perante o Cartório Registro de Imóveis. Não sendo exercida nesse prazo, presume-se a concordância do adquirente na manutenção da locação, que não mais poderá ser desfeita pela simples alienação do imóvel, mas apenas por outros fatos como descumprimento contratual, término do prazo, retomada para uso próprio, etc.
Caso o imóvel não seja desocupado pelo locatário no prazo de noventa dias, contatos da data da sua notificação, restará ao adquirente promover a medida judicial competente para desocupação do bem.
A possibilidade de rescisão contratual por parte do locador decorre da inexistência de qualquer relação jurídica com o inquilino, de forma que o comprador do bem é estranho àquela relação locativa. Por isso, fazer constar a clausula de vigência no contrato de locação e averbar este contrato na matrícula do imóvel locado é medida preventiva indispensável para que o locatário possa se garantir no imóvel até o fim do contrato.
A averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis garante publicidade ao contrato de locação, de forma que o adquirente não poderá alegar desconhecimento do fato. Com o assentamento do contrato, o locatário poderá opô-lo a terceiros, gerando um direito real e obrigando o possível adquirente a respeitá-lo.
Outro importante direito garantido ao locatário através da averbação do contrato de locação é o direito de preferência na aquisição do imóvel. Isso quer dizer que, caso haja um pretendente na aquisição, deverá ser dado o direito de preferência ao locatário que lhe é conferido pelo artigo 24 da lei e ele poderá exercê-lo por igual preço e condição de pagamento oferecido a terceiros. Caso não queira, a renúncia deverá ser expressa.
Caso contrário, durante o prazo de seis meses, contados da data do registro da aquisição no Cartório do Registro de Imóveis, o locatário poderá adquirir para si o imóvel alugado, depositando o preço e despesas do ato de transferência, anulando a venda efetivada.
Ainda assim, como já dito, se o locatário renunciou, ou não exercitou, de forma legal ao direito de preferência, o adquirente do prédio locado não poderá retomá-lo de imediato, como se assegura e faculta a lei, se o contrato de locação do prédio adquirido contiver cláusula expressa de vigência em caso de alienação e constar do Registro de Imóveis.
Uma peculiaridade no direito de preferência é ele não poderá ser exercido em caso de permuta. Como a lei fala em igual valor, seria impossível ao locatário oferecer ao proprietário, como moeda de troca, coisa idêntica a que foi oferecida pelo outro permutante.
Observa-se que há um criterioso cuidado na lei em preservar a publicidade dos contratos, que só se dá ou se efetiva através de atos de Registro Público. Afinal, ninguém é obrigado, ou tem direito, a conhecer contratos particulares, mas tem direito de solicitar, e ser atendido, certidões de qualquer ato devidamente transcrito ou inscrito nos Registros Públicos de Títulos e Documentos, de Imóveis, e registro civil das pessoas Naturais.
O adquirente, portanto, não poderá alegar que desconhece a existência do contrato de locação do prédio que adquiriu e de sua vigência, mesmo alienado, se o registro devido foi feito na forma da lei, porque, como diz o ditado, o direito não socorre aos que dormem.
Aldair Oliveira – advogado
Pós graduado em direito civil