O mercado imobiliário de Belo Horizonte vive um momento particularmente favorável, principalmente no segmento de alto padrão.
Nos últimos meses, movimentos consistentes de demanda e oferta têm moldado um novo panorama para quem investe, compra ou busca locação de imóveis em BH.
De acordo com o Índice FipeZap de Vendas Residenciais, os lançamentos de empreendimentos premium registraram valorização média de 12,12% no 2º trimestre, o maior avanço desde que a série histórica começou a apontar dados específicos por tipologia.
Esse crescimento reflete não apenas a atratividade do mercado local, mas também tendências econômicas, demográficas e comportamentais que têm reposicionado Belo Horizonte como um polo de investimentos de alto padrão no Sudeste.
Alta demanda impulsionada por moradores locais e migrantes
O relatório mais recente do Sinduscon-MG mostra que Belo Horizonte manteve no 2º trimestre um ritmo acelerado de vendas.
Segundo a entidade, cerca de 62% das unidades vendidas no período foram imóveis acima de R$1 milhão, predominantes nas regiões Centro-Sul, Oeste e Pampulha.
Além disso, dados do IBGE (PNAD Contínua) revelam um movimento crescente de migração interestadual para capitais com maior qualidade de vida, e BH está entre as que mais receberam novos moradores na faixa de renda acima da média nacional.
A chegada desse público, com maior poder de compra, fortalece o segmento de alto padrão.
Valorização de 12,12%: o que explica o salto histórico
A valorização recorde segue três grandes fatores, segundo análises cruzadas do FipeZap, do Banco Central e da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC):
1. Custo dos materiais de construção
Mesmo com arrefecimento desde o pico de 2021, índices como o INCC-M (FGV) continuam acima da média histórica, impactando projetos de alto padrão, que utilizam insumos de qualidade superior.
Nos últimos 12 meses, o INCC acumulou cerca de 3,32% de aumento – apesar de moderado, esse reajuste pesa significativamente nesse segmento, ampliando o valor final.
2. Terrenos escassos nas regiões mais desejadas
Bairros como Lourdes, Funcionários, Santo Agostinho e Belvedere têm pouquíssimos terrenos ainda disponíveis.
O Sinduscon-MG aponta que o preço por m² de terrenos nessas áreas cresceu mais de 18% em dois anos.
Com oferta limitada, qualquer lançamento já nasce valorizado.
3. Busca por apartamentos maiores
O Relatório de Tendências 2024 da CBIC destaca que imóveis acima de 120m² tiveram um salto de demanda após a pandemia, devido ao home office.
Em BH, essa tendência é ainda mais forte: 41% dos compradores em 2024 priorizam unidades com 3 ou mais quartos.
Bairros de BH com maior valorização no alto padrão
Com base nos levantamentos do FipeZap, Sinduscon-MG e das principais consultorias imobiliárias do estado, alguns bairros se destacaram no 2º trimestre:
Lourdes – valorização próxima de 14%
Continua sendo o metro quadrado mais caro de BH, impulsionado por empreendimentos de luxo, serviços premium e localização estratégica.
Funcionários – valorização de 12,5%
A presença intensa de comércio, hospitais e universidades torna o bairro um dos mais líquidos para investimento.
Santo Agostinho – valorização acima de 10%
Além de ser um dos bairros mais tradicionais da capital, concentra condomínios novos com plantas amplas e alto padrão construtivo.
Belvedere – valorização de 11,8%
Mais afastado da área central, mas um dos mais desejados para famílias de alto poder aquisitivo devido à segurança e à vista privilegiada.
Impacto no mercado de aluguel e na locação de imóveis em BH
Embora o foco seja a compra, o crescimento dos lançamentos premium tem implicações diretas na locação de imóveis em BH.
Segundo o Índice FipeZap de Locação, Belo Horizonte teve alta de 15,7% no preço do aluguel em 12 meses, e parte deste avanço foi impulsionado pelos apartamentos de alto padrão.
Por que o aluguel de alto padrão subiu tanto?
- Maior procura por segurança: condomínios premium oferecem sistemas avançados de monitoramento e áreas de lazer completas.
- Escassez de imóveis grandes e novos para locar: investidores e famílias disputam as unidades.
- Atração de executivos de setores como tecnologia, saúde e mineração: BH recebe profissionais expatriados e de outras capitais com remuneração elevada, aumentando a competição.
Além disso, bairros com grande concentração desses lançamentos registraram aumento expressivo na demanda por aluguel:
| Bairro | Alta anual no aluguel (FipeZap) |
| Lourdes | 17% |
| Funcionários | 15,3% |
| Santo Agostinho | 14,1% |
| Belvedere | 16,7% |
Investidores: rendimento bruto supera aplicações tradicionais
O relatório da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) comparou o rendimento médio de imóveis residenciais de alto padrão em capitais.
Em BH, o retorno bruto anual do aluguel ficou em 5,8%, um percentual acima:
- Da poupança (rendendo cerca de 6,1% ao ano, porém sem valorização patrimonial)
- Do CDI após impostos para investidores de alta renda
- De fundos imobiliários com foco residencial (que ficaram entre 4,5% e 5,3%)
Quando somada a valorização de 12,12% no trimestre, o retorno total anualizado de imóveis premium em BH ultrapassa 17%, desempenho comparável a aplicações de risco moderado
Riscos e pontos de atenção
Apesar do momento favorável, especialistas da CBIC e do Secovi-MG alertam para três possíveis riscos:
- Construção civil ainda pressionada por mão de obra especializada, o que pode aumentar custos;
- Juros ainda acima do ideal (Selic em 10,75% no fim de 2024), encarecendo financiamentos;
- Excesso de confiança de construtoras, o que pode elevar demasiadamente o preço de lançamentos futuros.
Porém, no curto prazo, a maioria das consultorias mantém projeção de alta contínua, porém moderada, para os próximos trimestres.
Perspectivas para o 3º e 4º trimestre
O Sinduscon-MG projeta:
- Mais de 20 novos lançamentos premium até o fim do ano;
- Foco de construtoras em plantas amplas e sustentáveis;
- Aumento de 8% a 10% na procura por aluguéis de luxo;
- Continuidade da valorização acima da média nacional.
Para compradores, a recomendação é avaliar oportunidades ainda na planta, antes que a valorização final seja incorporada ao preço.
Conclusão
A valorização histórica de 12,12% nos lançamentos imobiliários de alto padrão em BH confirma o ciclo de aquecimento do mercado e evidencia o potencial da cidade como destino sólido para investimento patrimonial.
Os dados de Sinduscon-MG, CBIC, FipeZap e FGV mostram que esse movimento não é pontual, mas sim parte de uma tendência sustentada por alta demanda, escassez de terrenos, mudança de perfil de consumo e consolidação do setor de luxo.
Para quem estuda compra ou locação de imóveis em BH, o cenário atual traz boas oportunidades, tanto para quem deseja morar quanto para quem busca retorno financeiro.
Com perspectivas positivas para os próximos trimestres, Belo Horizonte se firma como um dos mercados mais promissores do país no segmento premium.
