Muito comum em cidades do interior, os loteamentos irregulares ou clandestinos causam tremenda dor de cabeça aos compradores na hora de confeccionar a escritura pública ou tentar registra-la. Problemas administrativos ou legais às vezes impedem a homologação do loteamento junto aos órgãos municipais e consequentemente o seu registro junto ao cartório competente. Outras vezes, o vendedor sequer abre o processo de loteamento. Apenas divide um terreno em lotes e vende.
Nos últimos 20 anos inúmeras áreas urbanas, próximas à cidade, foram loteadas e divididas de forma irregular, sem aprovação das prefeituras, criando no Brasil mais de 63.000 loteamentos ainda não regularizados.
Pela legislação nacional, só é proprietário de um imóvel aquele que registra a sua compra no Cartório de Registro de Imóveis, e, sem a regularização, milhares de brasileiros, mesmo após terem pago seus imóveis, não conseguiram registrar sua compra e não são seus legítimos proprietários até os dias de hoje. Quem é possuidor de um imóvel, mas não tem a escritura definitiva registrada no Cartório de Imóveis, não é proprietário do imóvel, não podendo aliená-lo ou dispor dele sem que o imóvel tenha seu valor depreciado.
A usucapião certamente está entre os únicos instrumentos jurídicos que possibilitam a obtenção de um registro imobiliário, quando não restam alternativas para transferência de propriedade.
Entre outras serventias, a ação de usucapião é maneira adequada para realizar regularização de lotes em parcelamentos ilegais, clandestinos ou irregulares, mesmo quando não é possível a regularização por via administrativa.
Fica claro que a ação de usucapião é instrumento importante para regularização de imóveis. Seu caráter originário de aquisição de domínio faz com que as situações passadas e irregulares deem lugar a um imóvel livre de ônus, totalmente integrado a urbanidade e as cidades.
Para se ajuizar a ação de usucapião é necessário que o autor descreva, em todas as suas minúcias, o imóvel usucapiendo, com área, confrontações, nome dos confinantes, etc. Deverá anexar planta do imóvel, bem como a certidão de registro do imóvel (mesmo não sendo exigida por lei, sua demonstração é bastante usual). Atualmente, se possível, é indicado instruir também com o georeferenciamento.
Deverá provar o tempo de exercício da posse, bem como as características necessárias para o reconhecimento do usucapião. Para tanto, uma ata notarial feita por Tabelião de Notas, é instrumento hábil e pode ser utilizada para comprovar o lapso temporal necessário à caracterização da usucapião.
Além do tradicional e demorado processo judicial de usucapião, o artigo 1071 do Novo código de Processo Civil veio regulamentar ainda a figura da Usucapião Extrajudicial, realizado diretamente através do Cartório de Registro de Imóveis. Através da Usucapião Extrajudicial procura-se dar mais agilidade a prestação jurisdicional do Estado reduzindo consideravelmente o tempo para conclusão do processo além de trazer segurança jurídica para quem comprou seu imóvel e não detém a propriedade.
Em qualquer caso, judicial ou extrajudicial, além da participação de um advogado, serão necessárias todas as citações e intimações que a lei exigir, Fazendas Públicas, Ministério Público, confrontantes e interessados, que formam então um litisconsórcio necessário no lado passivo da demanda. É condição essencial para a ação de usucapião, sob pena de nulidade absoluta, a citação daquele em cujo nome estiver transcrito o imóvel. Em atenção ao inciso I do § 1º do art. 10 do Código de Processo Civil, é necessário ainda a citação dos cônjuges dos réus, pois a usucapião trata de direitos reais imobiliários.
A legalidade urbana possibilita uma melhoria na segurança da posse, aumento do nível de organização da área, valorização dos imóveis, e nos beneficiários, melhoria da qualidade de vida, sentimento de cidadania, acesso a serviços e programas estatais.
O que se busca com a regularização fundiária é, sem dúvida, transformar a irregularidade na ocupação do solo em domínio e posse legítimos, a fim de cumprirem sua função social, como preconiza a Constituição Brasileira. Neste processo, o grande desafio dos Agentes Públicos e do Judiciário, é dar eficácia a projetos de regularização e celeridade aos processos de usucapião.
Aldair Oliveira – Advogado
Pós graduado em direito civil e processo civil.