O termo condomínio é autoexplicativo. Várias pessoas que possuem o co-domínio (co-propriedade) sobre uma mesma coisa. O condomínio edilício, por sua vez, é o conjunto de propriedades numa edificação, composto por partes exclusivas de cada proprietário e partes comuns a todos.
Com a finalidade de tornar pacífica e ordeira a vida entre os moradores, a convenção de condomínio visa regular direitos e deveres de cada morador para com o seu vizinho e de todos para com o próprio condomínio. Devido à sua força coercitiva, é chamada de constituição privada e obriga a todos os signatários, os que não assinaram e mesmo os que discordaram dela. A força da convenção de condomínio é tamanha que ultrapassa as pessoas que assinaram o instrumento de sua constituição. Seus regramentos devem ser seguidos não só pelos condôminos, mas também por todas as pessoas que ocupam o edifício, adquirentes em caso de revenda, sucessores, prepostos, inquilinos, comodatários, etc.
Os que não se submetem às regras da boa vizinhança, fazendo uso nocivo da propriedade e praticando atos que causem prejuízos ou transtornos aos seus vizinhos, chamados pelo Código Civil de condômino antissocial, estão sujeitos às mais diversas penalidades, que vão desde multas até a limitação de uso de áreas comuns. Já existem julgados recentes que permitem, inclusive, a exclusão do morador do condomínio. Neste caso extremo, o condômino poderá vender ou locar o imóvel, mas não usufruir dele.
São hipóteses frequentes de uso nocivo da propriedade a poluição de águas, emissão de fumaça ou fuligem, criação de animais que exalem maus cheiros, produção de ruídos excessivos, festas noturnas, trepidações e criação de perigo em geral. Nestes casos, o condômino pode ser notificado a deixar de praticar tais atos sob pena das sanções citadas.
Dos direitos e deveres de condôminos que merecem ser estudados, dois chamam mais atenção pela maior incidência de conflitos. O Pagamento das despesas, também chamada de taxa de condomínio e o direito de garagem.
As despesas, compreendidas pelos gastos em segurança, limpeza, estrutura, manutenção e folha de pagamento, devem ser rateadas por todos os condôminos na medida de suas frações ideais, se a convenção não dispuser de forma diversa. Constitui obrigação chamada de propter rem, ou seja, é vinculada ao imóvel e não ao condômino. Assim, havendo transferência da propriedade ou posse, por qualquer título, o novo proprietário deverá arcar com todos os débitos atrasados que por ventura existam. O imóvel, ainda que destinado a moradia ou bem de família, poderá ser penhorado para quitação dos débitos condominiais.
Quanto à garagem, o ponto controverso vem do direito de venda e locação. De acordo com o disposto no art. 1331, § 1º do Código Civil, as vagas que compõe a unidade, ou seja, estão vinculadas ao imóvel principal, não poderão ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa em assembleia geral e, ainda que autorizada, a transferência ou locação de garagem a terceiros deve ser submetida ao direito de preferência dos demais condôminos, que poderão exercê-la pelo mesmo valor e condição oferecida a outrem. Obviamente, a referida limitação não atinge as vagas autônomas, que são aquelas que possuem matricula própria e independente.
Este é mais um exemplo da força legal das convenções, que podem limitar, inclusive, o direito de propriedade do condômino. Assim, ao adquirir um imóvel, deve-se prestar especial atenção sobre as regras condominiais. Após a efetivação da aquisição não será mais possível questionar, posto que, como já dito, as regras de condomínio sujeitam também os adquirentes.
Um dogma da humanidade é que sempre que houver a comunhão sobre determinada coisa, haverá desavenças, posto que o homem, por sua própria natureza, tem dificuldade de compartilhar harmoniosamente direitos e deveres. Desta forma o cidadão que opta por viver em condomínio deve se achar plenamente apto para a convivência social. Ele é um organismo que depende do fiel cumprimento de normas – convencionais e legais – para que consiga se sustentar de maneira saudável em sociedade.
Aldair Oliveira
Advogado – Pós-graduado em Direito Civil e processual civil