O tema é recorrente nos escritórios de advocacia e, principalmente, nas imobiliárias. Sempre gera dúvidas a quem quer alugar apartamentos, casas ou imóveis comerciais. Afinal, em caso de realização de benfeitorias no imóvel, ou seja, algum tipo de obra ou reparo, o inquilino do imóvel tem ou não direito a ser indenizado por elas?
Antes de entrar no mérito, é importante esclarecer quais os tipos de benfeitorias existentes. O Código Civil estabelece três tipos: as úteis, as necessárias e as voluptuárias.
As benfeitorias consideradas necessárias são aquelas realizadas com intuito de manter o imóvel em condições de moradia ou uso. Um exemplo é o dano causado por uma forte chuva ou a queda de uma árvore sobre o telhado de uma casa. Caso não seja realizado o devido reparo o imóvel não irá oferecer plenas condições para que os inquilinos continuem a morar nele. Desta forma, a benfeitoria necessária, configura-se como uma obra essencial para o imóvel e seus moradores.
Já a benfeitoria útil, é toda obra que tem utilidade para o imóvel, mas não se configura como necessária. Ou seja: significa que mesmo sem esta benfeitoria, o imóvel permanecerá servindo sem que haja dano. Um exemplo desta modalidade de benfeitoria é a alteração da qualidade do piso ou cerâmica utilizado no imóvel. A substituição poderá ser benéfica, porém não é de relevância ao imóvel. A principal diferença entre as benfeitorias necessária e útil, é que a primeira atende as carências diretas do imóvel e a segunda, as do inquilino.
Por último, existe a benfeitoria voluptuária. Esta categoria de benefício não tem outro objetivo senão o de contemplar o embelezamento do imóvel ou o lazer dos inquilinos. A instalação de uma piscina, uma quadra de esportes ou mesmo um chafariz, são alguns exemplos das benfeitorias voluptuárias.
Via de regra, as benfeitorias úteis e necessárias são passíveis de serem indenizadas ao locatário que as tenha feito. Vale dizer, terá ele o direito de reaver do locador aquilo que foi gasto em obras no imóvel para manutenção e melhorias. No caso das benfeitorias úteis, é preciso autorização expressa do proprietário. As necessárias, em caso de urgência, poderão ser realizadas sem o consentimento. Caso o locador se negue a indenizar o locatário, esse poderá exercer o direito de retenção. Tal regra está prevista no artigo 35 da lei Federal 8.245/1991, a lei do inquilinato.
Mas atenção! Há dois detalhes que devem estar bem claros. O primeiro é que o locatário não pode simplesmente fazer o conserto e mandar a conta para o locador, à exceção dos casos de urgência. Na prática, o inquilino precisa entrar em contato com a imobiliária para que ela sim acione o proprietário. Afinal, é ele quem deve promover o conserto. O segundo detalhe é que o locatário tem o dever de entrar em contato com o locador para que o reparo seja feito o quanto antes. Essa obrigação é prevista em lei e tem como objetivo evitar o risco de agravamento do defeito. Caso isso aconteça, o locatário pode perder o direito de ter o conserto arcado pelo locador, passando a responder até pelos reparos decorrentes da deterioração.
Já as benfeitorias voluptuárias, essas não são passíveis de serem indenizadas e, uma vez executadas pelo locatário, este não poderá exigir do locador o reembolso das despesas que foram empregadas na obra, logo, neste caso não há que se falar em direito de retenção, até porque, o locatário pode fazer o levantamento desse tipo de benfeitoria levar consigo ao fim da locação, desde que não afete a estrutura do imóvel. Esse preceito está estampado no artigo 36 da lei do inquilinato.
Entretanto, há uma exceção a esse direito de indenização sobre as benfeitorias úteis e necessárias, a qual também está prevista no mencionado artigo 35, qual seja, o termo “salvo expressa disposição contratual em contrário”. Este é ponto chave!
Mas o que isso quer dizer? Se houver no contrato de locação cláusula que venha limitar ou elimine o direito a indenização pelas benfeitorias realizadas, não poderá o locatário exigir do locador as despesas que foram empregadas em obras executadas no imóvel durante a locação, excluindo assim inclusive o direito de retenção.
Logo, é de suma importância que o locatário fique atento ao contrato de locação, pois, se houver algum tipo de interesse em realizar benfeitorias no imóvel ora locado, havendo cláusula que elimine o direito a indenização e reembolso, o mesmo deve estar ciente que serão feitas por sua conta e custos, e uma vez realizadas, as benfeitorias restarão incorporadas ao imóvel. Portanto, salvo melhor juízo, uma boa medida a ser tomada no caso de necessidade de se executar algum tipo de obra no imóvel é fazê-la com a anuência expressa do locador/proprietário ou então solicitar que a mesma seja executada por ele.
Em caso de dúvida, antes de assinar o contrato, procure seu corretor de imóveis ou um advogado, que são os profissionais habilitados para esclarecer quaisquer dúvidas de contrato de locação.
Aldair Oliveira – Advogado
Pós Graduado em Direito Civil