A ação de despejo é o meio judicial para reaver o imóvel locado, com base na lei 8245/91, chamada de Lei do inquilinato. Ao contrário do que muitos pensam, não é somente a falta de pagamento que pode dar causa ao despejo.
Além da falta de pagamento, o despejo pode ser decretado por descumprimento de cláusula contratual; para retomada imotivada, chamada de denúncia vazia, ou retomada motivada, nos casos previstos em que a lei permite. Vamos tentar esclarecer ou principais e mais comuns motivos das ações de despejo para melhor compreensão.
- AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
A clássica e mais conhecida é a Ação de Despejo por Falta de Pagamento. Todavia, tem sido menos usada nos últimos tempos. As imobiliárias têm sido cada vez mais exigentes em relação ao cadastro dos Locatários e seus Fiadores, e somente em alguns casos isolados ocorre atraso no pagamento das mensalidades. Em alguns casos, as imobiliárias chegam a ajuizar a ação com menos de quinze dias de atraso e já incluindo na conta do Locatário inadimplente a multa de mora, juros, correção monetária, quando devida, e os honorários advocatícios. Tornando o atraso muito caro.
A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o Locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora. É importante observar que, nos casos que não tenha sido previsto contratualmente o prazo de exigibilidade das mensalidades locatícias, a lei estabelece que o pagamento poderá ocorrer até o sexto dia útil do mês subsequente ao vencido.
Após ser citado em uma ação de despejo iniciada por falta de pagamento, o locatário tem 15 (quinze) dias para quitar todo o valor devido. Deverão ser pagos, além do valor em atraso, multas e penalidades previstas no contrato de locação, juros de mora, custas processuais e os honorários do advogado do locador. Acontecendo estes pagamentos, o contrato de locação volta a ter continuidade.
De acordo com a legislação vigente, este procedimento só pode ocorrer uma vez a cada 24 (vinte e quatro) meses. Ou seja, se ocorrer uma reincidência e uma nova ação de despejo em menos de 2 (dois) anos, o locatário perde este direito.
- AÇÃO DE DESPEJO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
Ao contrário da primeira, esta ação não é tão simples. Pode ser muito mais complexa, demorada e mais onerosa. Para ajuizar uma Ação por Descumprimento Contratual, é necessário que o Locador tenha um argumento forte e justo. Nem sempre um descumprimento contratual ensejará um despejo, o que caberá ao Juiz decidir no caso concreto.
Não raro, os Locadores ou imobiliárias impõem inúmeras condições injustas para que o Locatário cumpra. Mas o juiz, para decretar o despejo com fundamento em descumprimento do contrato, examinará vários aspectos, entre os quais se a condição imposta no contrato era justa e legal, se houve realmente descumprimento, se o descumprimento é sanável e, finalmente, sendo sanável ou já sanado, se ainda assim, enseja o despejo.
A essa altura dos acontecimentos, já terá decorrido muito tempo, o processo já terá consumido muitas diligências, os advogados já terão trabalhado arduamente e, em alguns casos, pode ter sido necessária uma perícia para aferir o descumprimento do contrato, principalmente se referir-se a obras, e as despesas de parte a parte serão elevadas. Entretanto, essa alternativa não pode ser desprezada. Há muitas situações em que o Locador e o Locatário excedem no exercício de seus direitos e provocam a rescisão do contrato de locação por descumprimento de cláusula contratual. É o caso de Locador que aluga um imóvel com direito ao uso de algum equipamento eletrônico e o retira; que se compromete contratualmente a fazer adaptações no imóvel e deixa de executá-las.
- AÇÃO DE DESPEJO POR DENUNCIA VAZIA
A retomada imotivada ou denúncia vazia é, a meu ver, a mais injusta ao locatário. A Ação pode ser ajuizada pelo locador, seja de imóvel residencial ou comercial, sem que para isto seja por ele apresentada qualquer justificativa, basta simplesmente à existência do desejo de encerrar o contrato de locação e o preenchimento de alguns requisitos descritos na própria “Lei do Inquilinato”, sendo estes os seguintes:
(a) Contrato de locação entre Locador e Locatório firmado por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, vigorando por prazo indeterminado;
(b) Prévia notificação do Locatório para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias;
(c) Propositura da Ação de Despejo por Denúncia Vazia em até 30 (trinta) dias do cumprimento da notificação comunicando o desejo de retomada do imóvel.
Nas Ações de Despejo por Denúncia Vazia, a Lei 8.245/91 ainda permite que o Locador, quando do ingresso da ação, pleiteie a concessão de uma medida liminar para que o Locatório seja intimado para desocupar o imóvel, voluntariamente, no prazo de 15 dias. Transcorrido referido prazo, sem que este Locatório cumpra a determinação, a lei permite que a desocupação ocorra de forma compulsória, hipótese na qual a retirada do imóvel será feita por Oficiais de Justiça e com uso de força policial, caso se mostre necessário.
- DESPEJO MOTIVADO
A lei contempla várias situações em que o Locador pode pedir o imóvel ao Locatário. Pode ser para uso próprio, para uso de ascendente ou descendente, cônjuge ou companheiro ou mesmo, em algumas situações, para fazer obras ou alterar características essenciais do imóvel.
O certo é que esses motivos deverão existir realmente e que, de preferência, possam ser comprovados quando da propositura da Ação de Despejo.
Os tribunais têm entendido que há presunção de veracidade no pedido de retomada para uso próprio ou de familiares que comprovadamente não possuam imóvel residencial próprio no mesmo município.
Contudo, se tempos depois, o Locatário comprovar que houve má-fé na retomada, as penalidades para o Locador podem ser excessivamente graves, tanto no aspecto financeiro quanto no aspecto criminal.
Um contrato bem feito, com boas garantias, é a saída para Locador e locatário evitarem transtornos futuros. Sempre se recomenda a consulta a um advogado especialista.
Aldair Oliveira – Advogado
Pós Graduado em Direito Civil e Processual Civil
33-3321.7581